承县政建字〔2019〕1号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第67号提案的答复
曹凤华委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于持续加强对我县小区物业管理的建议”的提案切入了我县物业管理存在的问题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕2号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第35号提案的答复
杨春泉委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于老旧小区安装电梯的建议”的提案是当下多层楼房共同面临的问题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展和人口老龄化形势,对有加装电梯需求的失能、半失能老年人家庭尤为重要,对我县既有住宅老旧小区加装电梯工作具有重要指导意义。
一、相关支持文件
《河北省住房和城乡建设厅关于开展既有住宅加装电梯的指导意见》出台后,多层住宅加装电梯成为了社会关注的焦点,越来越多的省份进行多层住宅加装电梯的尝试。该《指导意见》在大的方向给予了加装电梯的可能。承德市政府下发《河北省住房和城乡建设厅等六部门关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见》,在此文件中明确了基本原则、申请条件、资金筹集、组织实施(包含委托设计单位进行专项设计、联合审查办理规划审批手续、办理施工许可手续、办理竣工验收和使用登记手续、落实电梯使用安全责任)、政策措施等内容。坚持“业主自主、政府支持、方便办理、统筹兼顾、依法合规、保障安全和使用功能”的原则。
二、资金筹集方式
一是可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。二是经专有部分占加装电梯所在单元建筑物总面积三分之二以上的业主同意,可按有关规定申请使用住宅专项维修资金。三是加装电梯及使用维护费用由拟加装电梯服务范围内的业主共同承担。业主可根据所在楼层、面积等因素分摊资金,分摊比例由出资的全体业主协商确定。四是鼓励有条件的市、县(区)将既有住宅加装电梯纳入老旧小区改造项目并给予政策或财政支持。五是也可利用社会资本投资等其他合法资金来源。
三、县城加装电梯情况
目前,我县只有徐家大院业主完成了三部电梯的安装,并投入使用,解决了小区岁数较大业主进出的方便,吸引各界人士前来参观,也引领了我县多层住宅加装电梯的先河,受到广泛的认可和好评。
新事物已经产生:有的电梯厂家可以免费提供安装电梯,但业主需要按乘梯的次数交纳电梯费,但此事物还未全部运行开来。
加装电梯固然是好事,但也需要在各个环节进行对接,坚持政府引导,业主自愿,稳妥有序开展各项工作,把既有住宅加装电梯工作作为重要民生工程加以推进和落实,本着简便高效的原则,依法支持既有住宅加装电梯的有关审批和备案工作。确保加装电梯不影响既有住宅、小区的整体美观。
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕3号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第36号提案的答复
胡广民委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于提高县城老旧小区物业管理的建议”的提案正是我县重点改造试点项目。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕4号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第57号提案的答复
李悦峰委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于加强小区物业管理的建议”的提案切重了物业管理的重点问题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕5号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第58号提案的答复
屈富春委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“对物业公司规范管理”的提案十分重要。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕6号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第90号提案的答复
王翠华委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“解决小区物业管理混乱”的提案切实聚焦我县物业矛盾集中点。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕7号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第88号提案的答复
任庆春委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于开发商、物业、业主之间矛盾频发,严重影响我县城镇居民安定团结和谐生活问题”的提案切实聚焦我县物业矛盾集中点。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕8号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第86号提案的答复
耿海平委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于规范物业管理行为,提升物业管理水平”的提案是加强物业管理的重点。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕9号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第70号提案的答复
刘建新委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于加强小区物业管理”的提案切实聚焦我县物业矛盾集中点,尤其是近年来中道物业因居住人群过多,矛盾突显更加严重。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕14号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第59号提案的答复
钟利华委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于县城住宅楼道乱堆垃圾杂物的建议”的提案十分重要。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕15号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第56号提案的答复
王佳欢委员:
您好,您在承德县政协十届三次会议上提出的第42号提案“关于加强珠源北路路灯亮度或密度的建议”我局已收悉,首先感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
收到提案后,我局安排市政所对该路段路灯情况进行现场勘查,部分区域确实存在照度不足的问题。对于该问题的处理,我局一是责成市政公用设施管理所根据该路段具体情况改进路灯臂展长度,并尽快实施,提高该路段路灯照度;二是安排园林局对该路段行道树适当修剪,减轻遮挡,改善照明效果。
特此回复。
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕16号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第139号提案的答复
栾秀玲委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第139号提案“关于县城人行道修补的建议”我局已经收悉,首先感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
我局对市政基础设施维护维修工作高度重视,安排专门人员配合数字化城管监控系统对市政设施进行巡查,发现损坏及时上报维修。对于常规损坏立即维修,绝不拖沓。并与2019年6月份,我局全面对县城基础设施进行了统一维修。下一步对于人行道等基础设施因年久损坏严重的,维修资金较大的,我局将提请县政府批准,按程序实施。感谢您对市政工作的关注,欢迎对基础设施维护工作进行监督。
特此回复。
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕18号(B)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第78号提案的答复
刘宝民委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第78号提案“关于加快交通局胡同至南环道路施工建设的提案”我局已收悉,感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
对于该路段改造的问题,我局一直高度重视,已经进行了前期勘查,已于2014年进行招投标,但由于征占东窑村土地,没有完成征地工作,导致无法开工建设。鉴于目前群众呼吁和交通疏导需要,该项目已确定在东窑村整体开发项目中统筹安排。
下一步我局计划将该路段改造列入东窑村整体改造之中,土地征收完成后,抓紧办理相关手续,争取早日开工建设,改善该路段通行条件。
特此回复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕19号(B)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第55号提案的答复
郑国民委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第55号提案“河山线甲山、六沟段需政府配套基础设施让城区扩大的建议”我局已收悉,感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
河山线甲山、六沟段道路为公路标准,建设规范不符合市政道路建设规范,对管网铺设没有预留位置,且地势起伏较大,污水管网铺设不具备条件,限制了基础设施建设。目前,六沟区域管理权限在园区,按园区的规划标准,逐步实施基础设施建设。针对这两个区域的基础设施建设,规划部门应有明确的规划意见,在上述区域完善供热、供水、污水处理等基础设施建设,加快城镇化建设进程,我局会就此事向县政府作出汇报,并会同相关乡镇部门共同研究,提请县政府做为专项议题,尽快抓紧推进上述路段周边基础设施建设,完善城镇基础配套建设,确定实施方案,按项目建设相关程序落实。
特此回复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕20号(B)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第109号提案的答复
湛淑娟委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第109号提案“关于城镇基础设施延伸至甲山的建议”我局已收悉,感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
目前,甲山镇发展已基本形成城镇规模,对基础设施的健全要求确实势在必行,但目前甲山镇道路为公路等级,不符合市政道路要求,没有管网铺设位置,需对道路加宽,同时,甲山镇部分区域没有在规划区内,需由交通,住建,自然资源管理局等部门共同解决,出具规划条件,整合道路管理权限,确定供热热源、污水处理方式等源头基础设施建设,保证运营完善。对于甲山镇基础设施建设的问题,是纳入城镇化的重要问题,同时也建议甲山镇向县委县政府提出专项汇报请示,作为城镇化建设的重要条件,专题研究,列入政府重点项目,按项目建设相关程序落实,争取得到圆满解决。
特此回复
2019年7月10日
县政建字〔2019〕22号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第54号提案的答复
郑国民委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第54号提案“关于解决下板城铁西路雨天井口倒灌问题的建议”我局已收悉,感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
该路段雨天排水不畅问题我局一直都很重视,今年5月份已经安排防汛办对该路段排水管道进行疏通,并对保险公司家属楼门前排水管道和雨水篦子进行了改造,提高了排水能力,对您提出的倒灌问题应该能够有效缓解,如不遇特大雨,倒灌问题不会发生。下一步,我局会持续关注该路段排水问题,并对北环路雨水出口进行疏通扩容,有效解决问题。
特此回复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕23号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第132号提案的答复
孔泓力委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第132号提案“关于加快推广普及天然气建议”我局已收悉,感谢您对我县公用设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
我局为全县内取得燃气经营许可证的燃气经营企业的监管部门,目前我县民用天然气主要由承德县盛德燃气有限公司供气,我局在加强监管的同时要求企业制定天然气普及发展规划,积极推进天然气普及使用进度,目前我县每年新增天然气用户约为1200户,每年增加供气量约为14万立方米。
特此答复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕24号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第72号提案的答复
韩成山委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第72号提案“关于规范使用暖气热水器的建议”我局已收悉,感谢您对我县公用设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
承德康泰热力有限公司是我县集中供热的供暖企业,康泰热力公司作为公共服务性质企业,无权利对热用户家是否安装热水器进行普查,同样无权对使用者进行监管。为了保障公共饮水安全,康泰热力公司在每年的注水通知上都会建议所有用户拆除热水器。
特此答复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕26号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第34号提案的答复
张国龙委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第34号提案“关于房地产项目准入公积金做房贷按揭手续简化的建议”我局已收悉。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
您在提案中提到的“办理预售时住建部门进行踏勘”,目前,商品房预售许可已由承德县行政审批局办理,行政审批局组织有关部门进行踏勘,具体的办理时限和踏勘内容以及踏勘结果信息由行政审批局提供和保存。
十分感谢您提出的建议,对于优化审批流程、简化审批手续有很大帮助,虽然该项手续已不在我局办理,但我们一定会将您的具体建议转给行政审批局和公积金管理部门,希望可以将您的建议落实实施。
特此答复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕27号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第42号提案的答复
胡国臣代表:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第42号提案“控制商品房价格的提案”我局已经收悉,感谢您对我县房价调控工作的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
1、限制商品房最高销售价格。
最近商品房的房价是大家热议的话题,为落实习近平总书记讲话中“房子是用来住的、不是用来炒的”这一最高指示,从政策层面解决眼前问题,承德市人民政府于2017年4月10日出台了相关限购政策,我县按照相关文件要求对商品房预售价格实行政府指导价,在办理商品房预售许可之前,要求开发企业提供《商品房预售方案》,并要求企业对在售商品房做到明码标价、一房一价,备案价格不得超过政府指导价,新建商品房销售价格不得超过备案价,我局将配合物价部门对企业的销售经营行为加强监督指导。
2、开发商如果委托销售公司销售,强制要求开发商承担销售公司佣金。
房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的,受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构,该中介服务机构必须在我局备案。房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同,委托合同中应明确约定委托佣金。下一步,我局将对中介机构加大监督检查力度,如发现违法违规行为,将严厉惩处。
3、限制停车位的最高价。
因地下停车位价格不在商品房预售方案之中,也不在市局要求指导预售价格范围内,而且楼房地下部分不能办理不动产证,也无需进行商品房预(现)售合同备案,我局将会同物价部门做好停车位的价格指导工作。
4、限制地下室的最高价。
因地下室价格不在商品房预售方案之中,也不在市局要求指导预售价格范围内,而且楼房地下部分不能办理不动产证,如果开发企业申请,在预售范围内的地下室只能作为住宅的附属用房进行商品房预(现)售合同备案,我局将会同物价部门做好地下室的价格指导工作。
5、禁止搭售装修、家电等行为。
我国《消费者权益保护法》规定,消费者有权自主选择商品品种,享有公平交易的权利,有权拒绝经营者的强制交易行为。同时,《反垄断法》第17条规定,禁止具有市场支配地位的经营者从事下列滥用市场支配地位的行为,其中包括没有正当理由搭售商品,或者在交易时附加其他不合理的交易条件。《反不正当竞争法》第12条规定,经营者销售商品不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。
另外,住建部在去年10月14日公布的《关于规范房地产开发企业经营行为维护房地产市场秩序的通知》中也同样明确规定了,房开公司不准以捆绑搭售或者附加条件等限定方式,迫使购房人接受商品或者服务价格。发现开发企业有捆绑搭售的行为,我局将协助市场监管部门进行处理,也欢迎各位代表给予监督。
6、制定惩戒机制,对违反限购政策的开发商给予相应的处罚。
自去年执行限购政策以来,我局暂时未发现开发商违反限购政策的行为,对于此建议,我局将开会专题研究,制定相关办法,上报县政府下发。
对于您的建议我们一定积极采纳,做好商品房预售价格实行指导制度,配合相关部门做好对开发企业的监管指导工作,不断规范开发企业和中介机构的经营行为,促进我县房地产市场健康平稳发展。
特此答复。
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕31号(A)
对政协承德县十届委员会
第三次会议第89号提案的答复
王翠华委员:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于老旧小区楼房加装电梯的建议”的提案是当下多层楼房共同面临的问题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展和人口老龄化形势,对有加装电梯需求的失能、半失能老年人家庭尤为重要,对我县既有住宅老旧小区加装电梯工作具有重要指导意义。
一、相关支持文件
《河北省住房和城乡建设厅关于开展既有住宅加装电梯的指导意见》出台后,多层住宅加装电梯成为了社会关注的焦点,越来越多的省份进行多层住宅加装电梯的尝试。该《指导意见》在大的方向给予了加装电梯的可能。承德市政府下发《河北省住房和城乡建设厅等六部门关于我省既有住宅加装电梯工作的指导意见》,在此文件中明确了基本原则、申请条件、资金筹集、组织实施(包含委托设计单位进行专项设计、联合审查办理规划审批手续、办理施工许可手续、办理竣工验收和使用登记手续、落实电梯使用安全责任)、政策措施等内容。坚持“业主自主、政府支持、方便办理、统筹兼顾、依法合规、保障安全和使用功能”的原则。
二、资金筹集方式
一是可以申请使用房屋所有权人及其配偶名下的住房公积金。二是经专有部分占加装电梯所在单元建筑物总面积三分之二以上的业主同意,可按有关规定申请使用住宅专项维修资金。三是加装电梯及使用维护费用由拟加装电梯服务范围内的业主共同承担。业主可根据所在楼层、面积等因素分摊资金,分摊比例由出资的全体业主协商确定。四是鼓励有条件的市、县(区)将既有住宅加装电梯纳入老旧小区改造项目并给予政策或财政支持。五是也可利用社会资本投资等其他合法资金来源。
三、县城加装电梯情况
目前,我县只有徐家大院业主完成了三部电梯的安装,并投入使用,解决了小区岁数较大业主进出的方便,吸引各界人士前来参观,也引领了我县多层住宅加装电梯的先河,受到广泛的认可和好评。
新事物已经产生:有的电梯厂家可以免费提供安装电梯,但业主需要按乘梯的次数交纳电梯费,但此事物还未全部运行开来。
四、加装电梯推广与举措
加装电梯固然是好事,但也需要在各个环节进行对接,首先应由有加装电梯意愿的业主通过业主委员会或社区居委会协助下进行意见征求,并进行规划设计审批等相关事项。目前政府正在拟起草老旧小区安装电梯补助政策,本着简便高效的原则,把既有住宅加装电梯工作作为重要民生工程加以推进和落实,依法支持既有住宅加装电梯的有关审批和备案工作,确保加装电梯不影响既有住宅、小区的整体美观。
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见!
承德县住房和城乡建设局
2019年7月10日