承县政建字〔2019〕10号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第12号建议的答复
刘云柏代表:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“解决住宅小区物业管理难,相关部门要用真心,多出力”的建议进一步强调了物业多面性管理的难题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机、一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕11号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第25号建议的答复
侯亚东代表:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“创新物业管理,构建和谐社区”的建议具有物业管理向社区和谐发展前瞻性。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机、一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10 日
承县政建字〔2018〕12号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第18号建议的答复
白亚红代表:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于加强小区物业管理”的建议是当下矛盾集中的物业管理的难题。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机、一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕13号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第34号建议的答复
刘伟代表:
您好!首先感谢您对我县物业管理工作的关心和支持,您提出“关于加强县城住宅小区物业管理”的建议切实聚焦我县物业矛盾集中点。近年来,随着县城城市化进程的快速发展,建设项目不断开发,物业服务行业进入了一个迅速发展的新时期,物业管理成为热门的话题,物业管理由人情化、散漫化转变为市场化,由资质管理转向物业项目管理。
一、县域物业基本情况
全县住宅楼房建筑面积约547万平方米(其中县城约490万平方米),物业服务企业22家,其中早期成立并经市场竞争合并后有资质的物业企业16家(目前资质已经全面取消),近期又新增物业服务企业6家。物业服务企业服务小区41个,其中县城项目27个(含预售),乡镇管12个,村管2个,面积约277万平方米;县城无物业服务的小区约108个,含老旧单栋小区69个,面积约270万平方米,数量较大。
县城区域内的居民小区面广量大、城村结合、情况复杂、居住层次不同,短时间全部解决难度较大。新建小区物业配套设施完善、收费率高、管理相对规范;老旧小区设施不全、业主缴费意识差,物业作用不大;个别的老旧小区没有物业企业进行管理,小区内车辆乱停乱放、毁绿种菜、偷盗等现象十分突出。同时因物业服务企业资质取消,物业市场准入门槛降低,企业基础薄弱,规模普遍偏小、经营水平较低、自身素质不高。物业保安、保洁、保绿和维护等服务不到位、利益至上等问题反映强烈。
二、物业主要工作
(一)走出去,吸取友县先进经验。县领导高度重视物业行业的发展前景,先后赴营子、双滦等地进行实地考察,对当地的商业住宅小区、老旧小区改造等先进管理模式学习和借鉴,先一步确立我县物业管理意识。
(二)健全机制,完善规章制度。一是出台《承德县物业管理办法》。专门对两个小区物业问题进行解剖,针对问题和综合各方意见的基础上,研究出台《承德县物业管理办法》,明晰各方职责,对相关行为进行规范,做到管理有理有据。二是强化物业监管机制。健全组织,明确专人,实行物业企业日巡查月考评、季度检查年度全覆盖考评制度,加大对物业服务的考核。
(三)物业管理与老旧小区改造有效结合,提升老旧小区物业服务。老旧小区改造是省市县重点民生项目,自2018年起实施老旧小区改造提升工程,住建局按照“有改必有管,物业必到位”的原则,采取集中改造与物业管理相结合的方式,由物业服务企业与县财政共同负担改造费用,依法依规进行物业管理,实施老旧小区改造提升。由街道办征求业主意见进驻物业服务企业,物业服务企业垫资选聘有资质的施工企业进行小区改造,县财政给予50%的补贴,同时安排公益岗贴补后期物业收费。2018年老旧小区改造包括原县一中小区、经贸局小区、外贸小区三个小区,得到业主的一致好评。2019年老旧小区改造项目包括花园小区、杨树林小区(6栋),完成项目立项和设计,正在进行招投标工作。
(四)培树典型,规范秩序,增强市场竞争。一是加大培训,提高业务能力。在一线结合实际开展业务专题培训,提高物业从业人员业务能力,提升服务水平。二是培树先进典型。在解剖小区物业问题和调研物业企业情况的基础上,选择想发展、有经验和潜力的物业企业进行培树,增强市场竞争力。三是规范市场秩序。结合双随机抽查检查活动,加大执法检查,对违规行为进行处罚。
(五)初步形成“四级”物业管理网络。按照“条块结合、以块为主、属地负责、综合协调”的原则,完善管理机制,建立了由行业主管部门、街道办(乡镇政府)、社区居委会(村)和物业服务企业组成的 “四级”物业管理网络,明确了各自职责,形成各负其责、齐抓共管的局面。同时,加强行业监管,对建筑面积达到规定要求的小区进行前期物业招标,选拔有实力的物业企业为小区居民提供标准化服务。
三、存在问题
(一)收费难,导致物业企业无法正常经营,部分小区无人管理。物业收费难是目前物业管理的最大难题,物业收费大多数在60-70%,有的更低:中道小区45万平方米,3600户,2018年以前的物业费的收缴率仅为20%左右,经过政府的正确引导和物业企业配合工作,目前收缴率上升到50%左右。
分析原因主要有:一是物业企业服务不规范有瑕疵。物业企业良莠不齐,在日常服务中未按核定服务等级进行物业管理,基本处于简单的、低标准、低层次的服务水平,与业主全方位、深层次、高档次的服务需求相比有很大差距。个别企业光顾赚钱,服务意识差,问题较多,业主不满意;二是业主缴费意识差。部分业主层次素质不同,未树立享受物业服务应交费的意识,契约意识和消费意识差。部分小区业主与物业企业矛盾重重,业主对物业服务不满意,物业企业收费难;物业公司为求生存,只能减少服务项目,进而导致矛盾加剧,形成恶性循环。个别业主甚至以不交物业费为荣,居住在小区从来没有交费的业主大有人在,不交费的“不以为耻,反以为荣”;三是开发商交付后遗留问题得不到及时解决。房屋交付使用后建筑质量出现问题,如房屋裂缝、外保温露水、房顶露水等得不到及时解决,造成业主有情绪不交纳物业费;四是前期物业与开发企业未真正分离。前期物业与开发建设单位未分离导致各项物业矛盾的增加,在建设初期由自己公司成立的物业服务公司进行管理,虽然名义上是两个独立的企业,也是按程序进行选聘但出资人是一家,前期开发企业为销售给予资金补贴,个别开发企业遗留问题发物业费形式解决,造成业主认为是一家,把开发商的问题与物业服务混在一块,大多数不交费的均以此为理由。
(二)老旧小区多、规模小,管理难度大。县城内136个小区中老旧单栋小区69个,占比50.7%,且建设年代久远,有的已达30年以上。商业小区、原单位自建小区和集资建设小区等形成现有老旧小区模式,建设年代久远、规划设计标准低,配套设施不健全、不完善,多为单栋独立楼栋、规模较小、住户多为弱势群体(下岗职工、进城务工农民、企业离退休老人)且情况复杂。小区内的基础设施存在着管线老化、设备失修、道路破损、楼体脱落、地基塌陷、渗水漏水等诸多问题。小区内车辆乱停乱放、私搭乱建、破绿栽种、卫生死角、垃圾横飞,“牛皮癣”小广告随处可见、裸露线网、各种管网纵横交错等现象十分严重。物业进驻前期投入大,经营概算收不抵支,物业企业不愿进驻。
(三)业主素质和业主委员会等组织作用有待提高。业主购买物业服务意识差,物业管理由原来的散漫开放式、人情关系式快速向商业规范模式转变,绝大多数业主意识还没有随之转变。个别业主素质有待提高,毁绿种菜、私搭乱建、乱丢垃圾杂物等不文明和违法违规现象。业主委员会成员和单元长、楼长等人员由是业主选举产生的,无偿义务服务,没有任何报酬,加之物业管理矛盾多、牵扯精力大、易得罪人,全靠自觉。时间长或遇到问题没有积极性、不能起到作用,干不了就撂挑子了。
(四)行政和司法手段弱化。一是物业资质取消,门槛降低。2017年1月国务院决定取消物业服务企业二级及以下资质认定,《物业管理条例》中相对应的条款删除; 9月又取消物业服务企业一级资质核定行政许可事项。国家至今未出台行业规范,对物业企业的管理增加了难度,企业准入门槛降低,监管难度加大。二是取消物业服务质量保证金。该保证金是市里出台的政策,自2017年以后不再收取,对物业企业缺乏有效的约束措施。三是诉讼难。物业合同纠纷起诉受理、审判难问题较多,难以保障。
(五)各方职责有待进一步厘清。物业管理涉及部门和单位较多,不是哪一个部门和单位就能搞好,需要全社会来共同努力,有些职责有交叉,边界不明确,合力还不够。
四、今后工作的想法
一是加大物业企业管理,实现物业服务标准化、规范化。加大对物业企业监督管理,第一是建立奖补机制。财政适当列支一定数额的奖励资金,用于物业服务的奖补,做的好的企业予以奖励,不好的逐步淘汰。物业企业考核奖补办法已几易其稿,想先行试点,成熟后再逐步推开,待确定后推行。第二是加大培树和引进规模在有实力的物业企业。第三是强化市场秩序规范管理。按双随机、一公开的要求,加大监督检查,建立诚信机制,规范企业行为和市场秩序。
二是充分调动发挥自治组织作用。一方面出台政策调动业主委员会和有关成员的积极主动性,促使其发挥自治作用。对业主委员会成员和楼长、单元长等人员参照村民委员会成员和小组长的管理,给予适当误工补贴。另一方面发挥退休人员和退役军人等政治觉悟素质高人员的作用,让他们参与到自治组织中,参与物业管理。
三是提高业主购买物业服务意识。一方面加大宣传。多种形式广泛宣传,动员各界力量引导,提高业主意识。另一方面是完善诚信机制。积极鼓励党员、领取物业补贴的机关工作人员按时带头交纳物业费,将无正当理由不交物业费的业主列入“黑名单”,在一定范围内公开曝光,使其行为受限。
四是进一步厘清部门职责,形成合力。进一步明确部门职责,加大协调配合,形成合力。
总之,物业工作是一项复杂的、系统工程,需要全社会来共同努力,需要各职能部门、社会各方主体的关心和帮助。由衷地感谢您对我县物业管理工作的重视,希望您继续从各方面给予我们工作上的支持和关注,再次向您表示感谢!
以上答复如有不妥,请您提出宝贵意见,谢谢!
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕17号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第36号建议的答复
刘伟代表:
您好,你在承德县第十六届人民代表大会第三次会议上提出的第36号建议“关于城市管理和城市建设相衔接的建议”我局已收悉,首先感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
我局已就相关问题协同城管、交警部门进行了现场勘查,并确定根据实际需要进行整改。对于您建议中提及的人行道通进花坛的问题,我局已安排公用设施管理所和园林局进行实地勘察,并会同交警部门及时整改存在的问题,近期将实施改造。今后将严格按照规划进行城市建设,杜绝类似问题发生。
特此回复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕21号(B)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第29号建议的答复
温明忠代表:
您好,你在承德县第十六届人民代表大会第三次会议上提出的第31号建议“关于城镇基础设施延伸至甲山的建议”我局已收悉,感谢您对我县基础设施建设的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
目前,甲山镇发展已基本形成城镇规模,对基础设施的健全要求确实势在必行,但目前甲山镇道路为公路等级,不符合市政道路要求,没有管网铺设位置,需对道路加宽,同时,甲山镇部分区域没有在规划区内,需由交通,住建,自然资源管理局等部门共同解决,出具规划条件,整合道路管理权限,确定供热热源、污水处理方式等源头基础设施建设,保证运营完善。对于甲山镇基础设施建设的问题,是纳入城镇化的重要问题,同时也建议甲山镇向县委县政府提出专项汇报请示,做为城镇化建设的重要条件,专题研究,列入政府重点项目,按项目建设相关程序落实。我局也会就此事向县政府作出汇报,争取得到圆满解决。
特此回复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕25号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第100号建议的答复
温国喜委员:
您好,你在承德县政协十届三次会议上提出的第100号提案“关于新民居基础设施维护及供暖问题的建议”我局已收悉。感谢您对我县公共基础设施工作的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
我县既有建筑节能改造工作自2014年开始,采取上级奖补1/4,财政补助1/4,供热企业资助1/4,改造户出资1/4的筹资方式,至2016年已经完成28万平方米老旧住宅既有建筑节能改造项目任务。现既有建筑节能改造项目工程已经结束,高寺台新民居外墙保温改造按照政策无法列入既有建筑节能改造项目,楼房及地面等基础设施老化及楼体外墙保温等维修需由业主出资进行维修。建议成立业主委员会,呼吁居民共同出资维护小区居住环境。
特此答复
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕28号(B)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第31号建议的答复
丁淑青代表:
您好,你在承德县第十六届人民代表大会第三次会议上提出的第31号建议“关于小兰窝村棚改的建议”我局已收悉,感谢您对我县住房保障工作的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
为改善县城面貌,提升城市品位,改善村民的居住条件和生活条件,承德县人民政府于2018年12月8日印发了《承德县城中村改造三年行动实施方案》,制定了改造目标,到2020年底计划改造7个城中村11各项目,其中小兰窝村已列入改造范围。县政府鼓励村推荐信誉良好的开发企业与政府洽谈,进行小兰窝村开发改造。承德县住房和城乡建设局按照县政府要求,将积极与村沟通进行入户调查摸底,广泛征求意见,拟定房屋征收补偿安置方案,按照征收程序进行房屋征收,按房屋征收进度向上级主管部门申报改造指标,争取早日完成小兰窝村改造,使回迁户得到及时稳妥的安置。
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕29号(B)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第33号建议的答复
胡晓民代表:
您好,你在承德县第十六届人民代表大会第三次会议上提出的第33号建议“关于东窑村和中磨村‘城中村’改造问题的建议”我局已收悉,感谢您对我县住房保障工作的关注和支持。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,现答复如下:
为改善县城面貌,提升城市品位,改善村民的居住条件和生活条件。承德县人民政府于2018年12月8日印发了《承德县城中村改造三年行动实施方案》,制定了改造目标,到2020年底计划改造7个城中村11各项目,其中东窑村、中磨村已列入改造范围。县政府通过考察后,已经与中承弘信房地产开发有限公司签订了承德县下板城镇东窑村城中村开发改造意向协议书,现在下板城镇政府正在进行土地征收工作。承德县住房和城乡建设局按照县政府要求,将积极与村沟通进行入户调查摸底,广泛征求意见,拟定房屋征收补偿安置方案,按照征收程序进行房屋征收,按房屋征收进度向上级主管部门申报改造指标,争取早日完成城中村改造,使回迁户得到及时稳妥的安置。
2019年7月10日
承县政建字〔2019〕30号(A)
对承德县第十六届人民代表大会
第三次会议第33号建议的答复
刘伟代表:
您好,你在承德县第十六届人民代表大会第三次会议上提出的第35号建议“关于加强我县建筑市场管理的建议”我局已收悉。针对您提出的建议,我局进行了深入研究,根据《中华人民共和国建筑法》、《建设工程质量管理条例》等相关法律法规,现答复如下:
我局建设工程质量监督站在监督建设单位组织施工、监理、设计、勘察单位竣工验收时如发现有更改原设计结构,不按照设计文件施工的,将下发整改通知书,责令整改,整改合格后予以验收。竣工验收合格后,业主或建筑方未经审批私自更改结构的由相关部门予以处罚。
2019年7月10日